Günümüzde yavaş yavaş yerini “Yüklenici” kelimesine bırakan “Müteahhit” kelimesi Arapça kökenli bir kelimedir. Müteahhit, taahhüt eden anlamına gelmektedir. Yani bir işin yapımını üstelenen, yüklenen kişi demektir. Bu anlamda da “Yüklenici” kelimesinin, “Müteahhit” kelimesinin yerini alması son derece doğru ve haklı bir gelişme olmuştur.
Yüklenici, kelime anlamıyla bir işin yapımını üstlenen kişi demiştik. Çağımızda yüklenicilik kavramı, doğal olarak kişiler için değil de firmalar için kullanılmaktadır. Her ne kadar kelime anlamıyla, yüklenici firmalar, üstlendikleri bir işi yapacaklarının sözünü veriyor olsalar da işin yapımı esnasında hem işvereni hem de yükleniciyi koruyan, istenilen işi detaylarıyla ortaya koyan, kullanılacak malzemelerin ve istenilen hizmetin niteliklerini belirleyen, işin bedeli ve ödeme konularını netleştiren resmi sözleşmelerin yapılması kaçınılmazdır.
Temelde, yüklenicilikte kullanılan 3 tane sözleşme çeşidi vardır.
- Götürü Fiyat (Lump Sum)
- Birim Fiyat (Unit Price)
- Maliyet + Kar (Cost plus Fee)
Günümüzde, farklı sözleşme çeşitlerine rastlanıyor olsa da genelde bu sözleşmeler, yukarıda sayılan 3 temel sözleşmeden türetilmiş alt gruplardır.
- GÖTÜRÜ FİYAT BAZINDA YAPILAN SÖZLEŞMELER
Götürü, kelime anlamıyla herhangi bir ölçü biriminden bağımsız olarak bir işin yapımını toptan anlamında ifade eder. Yani yüklenici, işvereniyle götürü fiyatla anlaşmışsa ne kadar malzeme kullanırsa kullansın, ne kadar işçilik harcarsa harcasın işverenden alacağı bedel bellidir ve değişmez. Yani yüklenici tahminlerinde yanılır ve işi daha fazlaya mal ederse zarar etmiş olacaktır. Diğer taraftan maliyetlerini aşağıda tutarsa o oranda da kar etmiş olacaktır.
Bu haliyle işveren açısından faydalı bir sözleşme çeşididir. İşveren, yatırımını gerçekleştirmekte olduğu bina için ne kadar harcayacağını önceden belirlemiş ve ona göre pozisyonunu alma imkanı bulmuştur. Yüklenicisi, işini düşük maliyetle bitirip kar sağlamış olsa bile hesaplarını ona göre yapmış olan bir işveren açısından bu durum bir şey değiştirmeyecektir.
Ancak bu sözleşme çeşidi, yüklenici açısından en riskli olandır. Henüz sözleşmeyi imzalamadan incelemesi gereken çok konu vardır. Doğru değerlendirmeler yapmak zorundadır. Her şeyden önce yapılacak binanın uygulama projelerinin tam ve eksiksiz olması gerekmektedir. Yüklenici, bu projeleri kullanarak (ki bu projeler sözleşme eki olacaktır) kendi keşif listesini çıkarmalıdır. Gerek idari gerekse teknik şartnameyi iyi inceleyip orada tanımlanan koşullara uygun fiyat vermelidir. Ayrıca mutlaka işin yapılacağı yeri bizzat görmeli, işin yapımı sırasında çıkabilecek sürprizleri önceden kestirmeye çalışmalıdır. Çok emniyetli fiyatlar verdiği takdirde işi kaçırması, düşük fiyatlar verdiğinde de zarar etmesi söz konusudur. Yüklenici, bir şekilde kazanç sağlayacağından eminse götürü bazla iş almalıdır. Yoksa götürü işin doğası gereği işverenle fiyat görüşme kanalları büyük ihtimalle kapanmış olacağından yüklenici haklı da olsa derdini anlatmakta çok zorlanacaktır.
Diğer taraftan, işveren açısından doğru teklif değerlendirmesi yapıp yüklenicisini doğru seçmesi de önemlidir. Neticede teklifçi her firma, kendi açısından bir değerlendirme yapacak, ona göre fiyat verecektir. En düşük teklif sahibine işi vermesi, işverenin yararına olmayabilir. Yüklenicinin işin altından kalkamaması, işverenin yatırımını tehlikeye atacak, belki işin süresini uzatarak maliyetlerini arttıracaktır. Yüklenici, banka teminat mektubu verse bile teminatının nakde çevrilmesi, başka bir yükleniciye işin yaptırılması projenin sağlığı açısından hiç arzu edilmeyecek şeylerdir.
Bu nedenle bazı ihalelerde en düşük fiyat veren teklifler otomatikman elenir. Zaten yüklenicilere gönderilen teklif dokümanlarında verilen bilgiler yeterliyse, firmaların teklifleri belli bir fiyat aralığında olacaktır. Bu aralığın mümkün mertebe dar olması teklif dokümanlarında istenen işin ne kadar doğru tanımlanmasıyla orantılıdır. İşverenin, bu aralığın içinde kalarak yüklenicisini seçmesi kendisi açısından da riskleri azaltacaktır. Böylece işin sonunda önceden pozisyonunu aldığı maliyetlerde işini tamamlayacak ve kendisi açısından da sürprizler ve yol kazaları yaşanmayacaktır.
Götürü bazlı işlerdeki teklif hazırlama süreci ne kadar zorsa işin uygulaması sırasındaki hakediş hazırlığı da o oranda kolaydır. Hakedişler, her iki tarafın da üzerinde antant kalacağı bir ilerleme yüzdesi üzerinden ödemeye çevrilerek yapılır. Böylece yüklenici, hakediş hazırlama kadrosunu, işveren de hakediş kontrol kadrosunu geniş tutmak zorunda kalmaz.
Götürü bazlı işlerde, yüklenicilerin ister istemez maliyetleri düşürme yolunda dürtüleri olduğundan maalesef bazı doğru olmayan yöntemlere başvurabilirler. Mesela projelerde gösterilen bir hattı bilerek çekmeyebilirler, bazı çap ve kesitlerde teknik olarak doğru bile olsa onay almadan değişiklik yapabilirler, farklı markalar kullanabilirler, vs. İşverenlerin, bu konuda kontrol mekanizması oluşturması hem kendi projeleri açısından hem de teklif aşamasında diğer rakiplerini elemiş olan mevcut yüklenicinin haksız rekabetini engellemesi açısından önemlidir.
Götürü bazlı işlerde, başta proje ve tanımlarda eksik olmaması esastır. Ancak işin yapımı sırasında ilave iş çıkması olasılığı her zaman vardır. İlave işlerin tanımı ve nasıl fiyatlandırılacağı sözleşme aşamasında net olarak tarif edilmelidir.
- BİRİM FİYAT BAZINDA YAPILAN SÖZLEŞMELER
Birim fiyatlı sözleşmelerde, işin yapımı sırasında kullanılan malzeme ya da verilen hizmetin miktarı sözleşmede belirtilen birim fiyatlarıyla çarpılarak fiyatlandırma yapılır.
Bu sözleşme çeşidinin, işveren açısından önemli dezavantajı, maliyetini iş sonuna kadar kesin olarak bilememesidir. Götürü bazlı işlerde eksiksiz proje ve şartnamenin hazırlanması için geçirilen zamanı beklemek istemeyen bir işveren, kısmen hazır projeyle yola çıkmayı ve işin yapımına bir an önce başlamayı arzu edebilir. Neticede yatırımcı, yaklaşık maliyetini bilmeyi yeterli görüp işe başlama yönünde tercih yapabilir. Bu durumda kullanılacak malzemelerin niteliklerinin ve yaklaşık miktarlarının belirtildiği keşif listesi ile yüklenici adaylarından teklif toplar. Her teklifçi firma tarafından aynı keşif listesi doldurulmuş olacağından işverenin teklif değerlendirmesini yapması daha kolay olacaktır. Ayrıca ihale süreci de o oranda daha kısa olabilir.
Bu durumda yüklenici açısından da teklifi hazırlamak nispeten daha kolaydır. Kendi keşif çalışmasına gerek duymadan işveren tarafından gönderilen keşif listesini, her türlü malzeme temini, montajı, firma genel giderleri ve karı birim fiyatlara dağıtılacak şekilde doldurur. İşveren, topladığı teklifler arasından uygun olanını seçerek yükleniciyle birim fiyat bazlı bir sözleşme imzalar. Söz konusu keşif listesi yardımıyla bulunan iş bedeli, muayyen(tahmini) bedel olarak sözleşmeye yazılır. Bu bedel kesin olmasa da mertebe olarak doğru bir bedel olmalıdır. Taraflar, pozisyonlarını almak, teminat ve avans miktarlarını belirlemek, işin finansmanı konusunda ayarlamalar yapmak için böyle bir rakama ihtiyaç duyarlar.
İşin yapımı sırasında, kullanılan malzemenin miktarı sözleşmedeki birim fiyatlarla çarpılarak hakedişlendirilir. Ancak bu sözleşme çeşidinde hakediş hazırlanması ve kontrolü, götürü bazlı sözleşme çeşidine göre çok daha zor ve detaylıdır. Yüklenici tarafı hakediş hazırlayacak kadrosunu, işveren tarafı da hakedişleri kontrol edecek kadrosunu oluşturmak durumundadır. Yüklenici, işin yapımında kullanacağı malzemenin, şantiyeye girişinden montajının yapıldığı noktaya kadar şantiye içindeki yolculuğunu hakedişinde belgeler. Malzemenin şantiyeye giriş irsaliyesini ve montajının yapıldığı yerin ataşmanını hakedişine ekler ve bunu her malzeme kalemi için yaparak bir anlamda her kalem malzemenin çetelesini tutar. Buna karşılık, işverenin temsilcisi de tüm bu irsaliyeleri ve ataşmanları kontrol eder, gerekli düzeltmeleri yapar, hakedişleri onaylayarak, ödemenin önünü açar. Yani götürü bazlı işte, teklif hazırlığı zor hakediş çalışması kolayken birim fiyatlı işte, teklif hazırlığı kolay hakediş çalışması zordur.
Sözleşmede, işin yapımı sırasında kullanılacak malzemelerin çoğunun keşif listesinde geçmesi gerekir. Eğer kullanılan malzeme, keşif listesinde bulunmuyorsa yüklenici yeni birim fiyat analizi yaparak işverenin onayına sunar. Yeni fiyat analizlerinin nasıl yapılacağı sözleşmede işin başında tanımlanmış olmalıdır. Tahmin edileceği üzere, yeni birim fiyat analizi yapılan kalemlerin sayısı arttıkça keşif listesinin doğrulu kaybolacaktır. Bu da gerçek iş bitim bedelinin sözleşmedeki tahmini iş bedelinden çok sapması olasılığını doğurur. Bu nedenle işin başında kullanılacak malzeme nitelik ve nicelik bilgilerinin mümkün mertebe doğru olması gereklidir. Zaten yeni fiyat analizlerinin sayısı çok artmışsa, işin sözleşme çeşidi daha başta yanlış seçilmiş demektir. Bu tür bir işte maliyet+kar bazlı sözleşme çeşidi seçimini yapmak daha isabetli olur.
Birim fiyatlı işlerde karşımıza çıkan “sabit birim fiyat” ifadesi aslında sözleşmede işverenleri korumak adına, yüklenicinin işin yapımı sırasında fiyatların tanımını esnetip bazı hizmetlerin fiyata dahil olmadığını iddia edip ilave taleplerde bulunmasının önünü kapatmak adına kullanılır. İşin başından sonuna kadar tüm birim fiyatlar sabitlenmiş olup yüklenicinin her türlü giderlerini fiyatlara yansıtmış olduğu ve iş süresince değişiklik talebinde bulunamayacağı anlamına gelir. Elbette yükleniciden kaynaklanmayan gecikmelerden, iş miktarının önemli oranda artıp eksilmesinden ve diğer sebeplerden ötürü yüklenicinin, bazı ilave taleplerde bulunması son derece doğaldır.
- MALİYET + KAR BAZINDA YAPILAN SÖZLEŞMELER
Uygulamada, karşımıza çıkan sözleşme çeşitlerinden bir tanesi de Maliyet + Kar’dır. Bu uygulama aslında yüklenicilerin sevdiği bir sözleşmedir. İşin başında, sözleşmeyle bir oran belirlenir ve yüklenici maliyetlerinin üzerine bu oran kadar kar alır. Genelde işverenler, bir işi acilen yapmak durumunda kaldıklarında bu yönteme başvururlar. Proje, keşif, ihale, teklif değerlendirme vs. gibi aktivitelere zaman ayırmadan hızlıca yüklenicisi belirleyip tüm bu aktiviteleri yola çıktıktan sonra yapmayı tercih edebilir.
Bu tür sözleşmelerde, işveren iş bitim bedelini son ana kadar kesin ve net olarak bilemediği için finansal anlamda pozisyon alması her zaman güçtür. Buna karşın yüklenicinin her maliyetine karışıp her an ekonomi sağlama fırsatını elinde tuttuğu için bir bakıma avantajlıdır. Bu durum, maliyetleri analiz edecek bir kadroyu bulundurmasını da gerektirir.
Hakediş dönemlerinde, yüklenici tüm maliyetlerini belgeleyerek bir hakediş hazırlar. Buna sözleşmesel hakkı olan yüzdesel oranı da yansıtarak hakedişini sunar. Sözleşmedeki ödeme şartları paralelinde ödemesini de alır.
Bu uygulama, anlaşılacağı üzere yüklenici üzerindeki iş süresi baskısının öneminin azalmasına yol açabilir. Neticede, yüklenicinin maliyeti bir şekilde karşılandığına göre işin süresinin uzamasının pek de olumsuz etkisi olmayacaktır. Bu nedenle, işverenler üstten sınırlamalı, azalan katsayılı, sabit kar gibi değişik sözleşme çeşitleri yapmaya yönelmektedirler. Mesela sözleşmede üstten bir limitle sınırlanır ve bu limit aşılması halinde yükleniciye çeşitli yaptırımlar uygulanabilir. Ya da belli bir değer aşıldıktan sonra yüzdesel kar oranı azalmaya başlayabilir. Ya da işin başından sonuna maliyet ne olursa olsun yüklenicinin alacağı kar sabit kalabilir. Bu hallerde yüklenici süre baskısını üzerinde hissedip ve yüksek karı en kısa sürede almaya gayret edecektir.
İşveren ve yüklenici açısından 3 sözleşme çeşidinin de avantaj ve dezavantajlarını aşağıdaki gibi 3 kademeli çubuk grafik şeklinde özetlemeye çalışırsak:
ANAHTAR TESLİM FİYAT (TURN KEY PRICE)
Uygulamada, “Anahtar Teslim Fiyat” terimi çoğunlukla götürü fiyat bazlı sözleşme çeşidi anlamında kullanılmaktadır. Aslında “Anahtar Teslim Fiyat” ifadesi işin kapsamını ifade eden bir terimdir. Bu durumda yukarıda bahsedilen 3 sözleşme çeşidi içinde geçerli olabilecek bir ifadedir. Yani bir işi anahtar teslim götürü fiyat bazlı yapmak, ya da anahtar teslim birim fiyat bazlı yapmak ya da anahtar teslim maliyet+kar şeklinde yapmak mümkündür. “Anahtar Teslim Fiyat” terimini yanında sözleşme çeşidini belirtmeden yalnız başına kullanmak eksik ifade olmaktadır.
Anahtar teslimi, işin en geniş kapsamını ifade etmenin kısa yoludur. İşveren, tıpkı bir otomobilin parasını ödeyip anahtarını aldıktan sonra çalıştırıp yola çıkabilmesi gibi anahtar teslimi bir işin sonunda tesisini faaliyete geçirebilmeli, hizmete hemen sokabilmelidir. İşverenin, tesisini bütün organlarıyla hizmete sokabilmesi noktasına kadarki tüm işlerin yapılması kapsamı yüklenicinin sorumluluğundadır. Böylece, sözleşme çeşidi ne olursa olsun işin sonu gelip “anahtarı” işverene teslim etmeden herhangi bir bahane ile işini tamamladığını iddia edip işi bırakamaz.
Özetle, bir yatırımın gündeme geldiği ilk andan itibaren yatırımın nitelik ve niceliğinin ne kadar belli olmasıyla orantılı olarak 3 çeşit sözleşme tipi kullanılabilir. Nitelik ve nicelik bilgileri doğrulukla hesaplanabiliyorsa işin götürü bazlı olarak yapılması, nitelik bilgileri tamam ama nicelikte bir takım muğlaklıklar varsa birim fiyat bazlı yapılması, hem nitelik hem de nicelikte doğru bilgiler verilemiyorsa maliyet+kar şeklinde yapılması daha doğru bir seçim olacak, her iki taraf için de kazan-kazan politikası uygulanmış olacaktır. Projenin başta nitelik ve nicelik bilgilerinin tespiti yapılmadan rastgele sözleşme çeşidinin belirlenmesi işi biraz şansa bırakmak olacak, bir taraf kazanırken diğer taraf muhtemelen kaybedecektir.
